Par statut · LMNP
Amortissements, liasse 2031, CFE, report sur ta déclaration de revenus : ta location meublée est déclarée au bon régime, sans y passer tes week-ends.
Ton tableau de bord
Ton expert connaît ton dossier. Les rappels ont lieu du lundi au vendredi, de 9 h à 19 h.
Tes loyers meublés ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux régimes possibles, le micro-BIC et son abattement forfaitaire, ou le réel.
Tu déduis tes charges, tes intérêts d’emprunt et l’amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de ta plus-value à la revente, sauf exceptions comme certaines résidences étudiantes ou seniors.
Au début de ta location
Déclaration de début d’activité sur le guichet unique des formalités d’entreprises, pour obtenir ton numéro SIRET et choisir ton régime d’imposition.
En mai, si tu es au réel
Déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes, avec le tableau des amortissements, par voie dématérialisée.
Au printemps, en mai ou juin
Report de ton résultat (ou de tes recettes, en micro-BIC) sur la 2042-C-PRO de ta déclaration de revenus.
En décembre
La cotisation foncière des entreprises (CFE), due aussi par les loueurs en meublé, sauf l’année de début d’activité et sauf cas d’exonération.
En micro-BIC, tu es imposé sur tes loyers après un abattement forfaitaire. C’est simple, mais l’abattement ne tient compte ni de ton emprunt, ni de tes travaux, ni du prix de ton bien.
Au réel, tu déduis ce que ton bien te coûte vraiment. Intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires comptables. Et surtout l’amortissement : chaque année, tu déduis une fraction de la valeur du logement (hors terrain), des travaux et du mobilier. Résultat fréquent : un bénéfice imposable très faible, voire nul, pendant des années.
Deux garde-fous à connaître. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est mise de côté et reportée sans limite de durée. Et un déficit issu des charges ne s’impute que sur tes revenus de location meublée des années suivantes, pas sur ton salaire.
La contrepartie, depuis 2025. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value quand tu revends, sauf exceptions comme certaines résidences étudiantes ou seniors. Tu économises de l’impôt chaque année, tu en rends une partie à la sortie. Si tu gardes ton bien longtemps, les abattements pour durée de détention limitent l’effet.
Le réel reste souvent gagnant, mais pas toujours : petit loyer, bien ancien sans emprunt, revente proche. On fait le calcul avant de choisir.
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Non. Mais au régime réel, tu dois tenir une comptabilité, calculer tes amortissements composant par composant et télétransmettre une liasse fiscale. C’est là que se joue l’intérêt du régime, et c’est rarement faisable seul sans erreur.
En micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur tes loyers, moins généreux qu’avant pour les meublés de tourisme. Au réel, tu déduis tes charges réelles et tes amortissements. Avec un emprunt ou un bien acheté récemment, le réel est souvent plus favorable. On compare les deux sur tes chiffres.
Oui, dans la plupart des cas. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements que tu as déduits viennent diminuer ton prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, sauf exceptions comme certaines résidences étudiantes ou seniors. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Le réel reste souvent gagnant, mais on intègre la revente dans le calcul.
Quand tes recettes de location meublée dépassent un seuil annuel et qu’elles sont supérieures aux autres revenus d’activité de ton foyer. Le statut de loueur en meublé professionnel change la donne, avec des cotisations sociales et un autre régime de plus-values. On surveille ces deux critères avec toi.
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