Médecins : se constituer un patrimoine immobilier (guide 2025)

En libéral, tu génères un revenu élevé… et tu es lourdement imposé (URSSAF, CARMF, IR).

L’immobilier te permet de transformer ce revenu en patrimoine durable.

La clé ?

Bien choisir ta structure juridique, optimiser la fiscalité et exécuter une méthode opérationnelle claire.

Tu n’as pas besoin de changer d’activité : il suffit d’organiser intelligemment ton projet.

1) Approche juridique

Deux routes principales :

• Achat en direct (nom propre) : ultra simple, mais transmission moins souple et fiscalité des loyers au barème IR + prélèvements sociaux.
• SCI (Société Civile Immobilière) : idéale si tu investis avec ton conjoint/enfants/associés et si tu veux organiser la détention et la transmission. Demande des statuts propres et une vraie tenue juridique/comptable.

Critère	Achat en direct	SCI
Simplicité	Très simple	Statuts, assemblées, comptabilité
Fiscalité des loyers	IR + 17,2 % PS	Au choix : IR (fonciers) ou IS (avec amortissements)
Investir à plusieurs	Compliqué	Naturel (parts sociales)
Transmission	Donation plus rigide	Donation de parts plus souple

2) Approche fiscale

Le choix fiscal conditionne ton net. En bref :

• Direct / SCI à l’IR : loyers = revenus fonciers taxés au barème de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Intérêts/charges/travaux déductibles selon régime (micro-foncier vs réel). Voir bases : Service-Public : Revenus fonciers.
• SCI à l’IS : tu déduis charges + amortissements → base imposable souvent bien plus basse. IS à 15 % (jusqu’à la tranche réduite) puis 25 %. Attention à la sortie (plus-value et/ou dividendes). Repères : Service-Public : IS.

Exemple flash : 20 000 € de loyers nets/an.
— En direct/IR : base proche de 20 000 € → forte imposition (barème + 17,2 %).
— En SCI à l’IS : après charges + amortissements, base ≈ 8 000 € → IS 15 % ≈ 1 200 € (puis arbitrages de remontée de cash).
Message : IS avantage la rétention et la capitalisation longue ; IR reste pertinent si tu es dans une logique de revenus immédiats ou de revente à moyen terme.

Pour pratiquer : Formulaire 2044 – Revenus fonciers · 2072-S SCI (IR)

3) Approche opérationnelle

Tu raisonnes comme un chef d’entreprise :

• Financement : capacité d’endettement, durée, assurance. Les médecins obtiennent souvent de bonnes conditions (profil bas-risque).
• Type de bien : locatif classique (nu/meublé), cabinet médical (tu verses un loyer à ta SCI), SCPI (rendement + zéro gestion).
• Mode de location : nu = fonciers (IR) / meublé = BIC (LMNP/LMP) / SCI à l’IS = amortissements systématiques.
• Pilotage : calendrier travaux, choix régime réel vs micro-foncier, arbitrages (vendre/reinvestir), transmission (don-partage de parts).

Accompagnement utile :

Compta Médecin – Ton expert-comptable (Comptacool)

Médecin remplaçant : ta compta simplifiée

Optimiser ton installation de médecin

Cas chiffrés (logique)

Cas 1 : Appartement locatif (long terme)

• Loyers nets : 20 000 €/an
• Charges + intérêts : 6 000 €/an
• Amortissements (SCI IS) : 6 000 €/an (ordre de grandeur)

IR (direct/SCI IR) : base proche de 14 000 € (selon travaux). Imposition au barème + 17,2 %.
SCI IS : base ≈ 8 000 € → IS ≈ 1 200 €. Trésorerie conservée pour accélérer le remboursement ou réinvestir.

Cas 2 : Acheter tes locaux de cabinet

Tu crées une SCI qui achète les locaux. Ton activité libérale (BNC) verse un loyer à la SCI : tu sécurises l’adresse du cabinet, tu capitalises, et tu pilotes la fiscalité au sein de la SCI (IR ou IS selon stratégie).

Bonus patrimonial

• PER pour réduire ton IR (versements déductibles dans la limite du plafond), complément retraite.
• Assurance-vie : poche de liquidité, fiscalité adoucie après 8 ans, transmission.
• SCPI : diversification si tu veux limiter la gestion opérationnelle.

Besoin d’un co-pilote spécialisé médecins ?

Comptacool t’aide à choisir entre IR/IS, à modéliser l’impact fiscal (fonciers, BIC, amortissements), à tenir la compta SCI et à cadrer la transmission.

---

FAQ – Médecins & patrimoine immobilier

SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?

IR : plus simple, loyers taxés comme revenus fonciers (IR + 17,2 %). IS : charges + amortissements déductibles, imposition réduite en phase d’accumulation, mais sortie potentiellement plus taxée. C’est un choix d’horizon et d’objectifs.

Je peux acheter mes locaux avec une SCI familiale ?

Oui. Ta SCI perçoit le loyer de ton activité BNC. Tu capitalises au lieu de payer un bailleur extérieur et tu peux transmettre des parts à terme.

SCPI ou appartement en direct ?

SCPI : zéro gestion, diversification, rendement net correct. Direct : plus de travail, mais effet de levier bancaire et maîtrise du bien. Tu peux combiner.

Quelle paperasse pour les revenus fonciers ?

Selon ton régime : annexe 2044 (fonciers), ou 2072-S pour SCI à l’IR. En IS : comptabilité complète et impôt sur les sociétés.

Expert comptable – Compta Médecin