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La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil incontournable pour gérer un patrimoine à plusieurs, optimiser la fiscalité et préparer la transmission.
En 2025, plus d’un tiers des investisseurs immobiliers français détiennent au moins un bien via une SCI. Mais concrètement, pourquoi créer une SCI, et comment la constituer étape par étape ?
Pourquoi créer une SCI ?
Les motivations principales :
- Investir à plusieurs : tu associes conjoint, enfants ou partenaires → chacun détient des parts sociales.
- Séparer pro/perso : tu loges tes biens dans une structure distincte, ce qui sécurise ton patrimoine personnel.
- Faciliter la transmission : au lieu de léguer un immeuble indivisible, tu transmets des parts sociales, plus souples à répartir.
- Optimiser fiscalement : choix entre IR (revenus fonciers) ou IS (charges + amortissements). Tu adaptes selon ta stratégie.
Exemple : un couple crée une SCI pour loger un immeuble locatif de 600 000 €. Ils détiennent chacun 50 %. Chaque année, ils peuvent donner à leurs enfants une fraction des parts (donation-partage), sans devoir “découper” l’immeuble. La transmission est beaucoup plus fluide.
À lire : Créer une SCI pour gérer ton patrimoine (Comptacool)
Comment créer une SCI immobilière ?
Les étapes essentielles :
- Rédiger les statuts : qui sont les associés, objet social (“acquisition, gestion, location d’immeubles”), modalités de gérance.
- Réaliser les apports : en numéraire (argent) ou en nature (immeuble). En cas d’apport immobilier, prévoir acte notarié.
- Publier un avis : annonce légale dans un journal habilité (coût ≈ 150 €).
- Déposer au greffe : dossier d’immatriculation + statuts signés + preuve de parution → obtention du Kbis.
- Ouvrir un compte bancaire SCI : indispensable pour séparer flux pro/perso.
Une SCI requiert au minimum 2 associés. Pas de capital minimum légal : tu peux créer avec 1 € symbolique, mais en pratique mieux vaut aligner le capital avec le projet immobilier.
Référence : Service-Public : SCI immobilière
Fiscalité d’une SCI : IR ou IS ?
Le choix fiscal est stratégique :
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition loyers | Revenus fonciers (IR + 17,2 % PS) | IS 15 % (jusqu’à 42 500 €) puis 25 % |
| Charges déductibles | Intérêts + travaux (selon régime réel) | Intérêts + charges + amortissements |
| Sortie | Plus-value privée (abattements 22 ans / 30 ans) | Plus-value pro (moins favorable) |
| Complexité | Compta simple, formulaire 2072-S | Compta commerciale complète, liasse fiscale |
Cas pratique : loyers 20 000 €/an
- SCI IR : loyers nets 20 000 €, imposés selon ta tranche IR (jusqu’à 45 %) + 17,2 % PS. Si tu es dans la tranche 41 %, impôt ≈ 12 000 €.
- SCI IS : loyers nets 20 000 €, après charges et amortissements il reste 8 000 € → IS à 15 % = 1 200 €. Gain immédiat ≈ 10 000 €.
Attention : l’IS est très avantageux en phase d’accumulation, mais moins favorable à la revente (plus-value pro). C’est donc une question d’horizon et de stratégie patrimoniale.
SCI & transmission du patrimoine
Autre atout majeur de la SCI : la donation progressive. Tu peux donner chaque année une partie de tes parts sociales (100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans en exonération). C’est bien plus souple que de donner un immeuble entier.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : détenir via une SCI ne fait pas disparaître l’IFI, mais peut faciliter la gestion patrimoniale et la transmission. Pour optimiser, tu peux structurer une SCI familiale et jouer sur les abattements de donation.
Gestion d’une SCI
Obligations principales :
- Assemblée générale annuelle pour approuver les comptes.
- Comptabilité régulière (simple si IR, complète si IS).
- Déclarations fiscales : formulaire 2072-S (SCI IR) ou liasse fiscale IS.
Un expert-comptable t’aide à cadrer statuts, choisir IR/IS et gérer la fiscalité annuelle.
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Statuts, déclarations, choix IR/IS, transmission : tout est pris en charge pour que tu puisses te concentrer sur ton activité.
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FAQ – Créer une SCI immobilière
Combien d’associés pour une SCI ?
Minimum 2, pas de maximum. Pas de capital minimum légal (même 1 € symbolique suffit).
SCI IR ou IS : que choisir ?
IR : loyers taxés comme revenus fonciers (IR + PS). IS : amortissements déductibles, impôt faible en phase d’accumulation, mais plus-value future plus taxée.
Combien coûte une SCI ?
En moyenne 250–500 € (greffe, annonce légale). + honoraires si notaire ou expert-comptable.
Peut-on créer une SCI pour sa résidence principale ?
Possible mais rarement intéressant : pas d’avantage fiscal et formalités lourdes pour un usage personnel.
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